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　　平均客房收入下跌ღღ◈◈★、利润亏损ღღ◈◈★、口碑酒店被挂牌......作为国内广负盛名的度假目的地ღღ◈◈★，三亚酒店行业尤其是高端领域ღღ◈◈★，怎么挣钱如此困难？这“烫手山芋”谁来接手？

　　近期ღღ◈◈★，三亚子悦酒店管理有限公司被100％股权被挂牌ღღ◈◈★，转让底价约6.93亿元ღღ◈◈★，转让方为三亚中铁置业有限公司ღღ◈◈★。

　　公开信息显示ღღ◈◈★，三亚子悦酒店管理有限公司成立于2022年3月8日ღღ◈◈★，经营范围涵盖住宿服务ღღ◈◈★、餐饮服务ღღ◈◈★、酒店管理等多个领域ღღ◈◈★，由三亚中铁置业有限公司直接100%持股ღღ◈◈★，中铁置业集团有限公司间接持有全部股权ღღ◈◈★。

　　从三亚子悦自身的发展轨迹来看ღღ◈◈★，运营周期仅三年ღღ◈◈★，便已走到了“被挂牌转让”的境地ღღ◈◈★，其经营困境可见一斑ღღ◈◈★。值得一提的是ღღ◈◈★，这并非该公司首次被挂牌ღღ◈◈★，2022年10月ღღ◈◈★，即在成立不足一年时ღღ◈◈★，其100%股权就曾被挂牌转让ღღ◈◈★，不过并未披露交易价格ღღ◈◈★。

　　据当时财务资料ღღ◈◈★，利润总额与净利润均亏32.8万元ღღ◈◈★，短短三年ღღ◈◈★，截至最近一个会计期末ღღ◈◈★，利润总额亏损已扩大至5.14亿元ღღ◈◈★，亏损规模的激增或为此次转让的重要原因ღღ◈◈★。

　　另据上海联合产权交易所披露的信息ღღ◈◈★，本次转让的交易条件与受让方资格条件并不严苛ღღ◈◈★，仅要求具备相应资金实力ღღ◈◈★、无不良经营记录等ღღ◈◈★，没有对受让方的行业背景作出限制ღღ◈◈★。

　　这种宽松的条件设定ღღ◈◈★，本质是中铁置业为提高转让效率ღღ◈◈★、快速回笼资金ღღ◈◈★。而100％股权出让的“彻底放手”模式ღღ◈◈★，更充分体现了中铁置业不仅不想再介入酒店管理业务的日常运营ღღ◈◈★，更不愿再承担后续可能产生的亏损风险ღღ◈◈★，力求与亏损业务实现彻底割席ღღ◈◈★。

　　中铁置业彻底退出酒店业务的同时ღღ◈◈★，也有不少国企主动入局ღღ◈◈★。在2024年度中国饭店集团60强名单中ღღ◈◈★，有近三十家具有国资背景的酒店集团ღღ◈◈★，几乎占据行业半壁江山ღღ◈◈★。

　　一方面ღღ◈◈★，酒店业务能够带来相对稳定的长期现金流ღღ◈◈★，尤其是位于核心城市商圈ღღ◈◈★、热门旅游地的酒店ღღ◈◈★，即便短期受市场波动影响ღღ◈◈★，但长远来看仍具备资产保值属性与持续增收能力ღღ◈◈★。

　　另一方面ღღ◈◈★，酒店业务方便与国企主业形成协同效应ღღ◈◈★，像招商蛇口ღღ◈◈★、华润置地等地产类国企ღღ◈◈★，布局酒店可以完善“住宅＋商业＋文旅”的综合业态矩阵ღღ◈◈★，提升地产项目的整体价值ღღ◈◈★，而浙江省旅游投资集团ღღ◈◈★、重庆文化旅游集团等地方文旅类企业ღღ◈◈★，则通过成立雷迪森酒店集团ღღ◈◈★、重庆两江假日酒店管理有限公司切入赛道ღღ◈◈★，既能承接日趋旺盛的区域旅游消费需求ღღ◈◈★，也可助力地方文旅产业发展升级ღღ◈◈★。

　　三亚市旅游和文化广电体育局相关数据显示ღღ◈◈★，2025年上半年ღღ◈◈★，三亚累计接待游客1926.77万人次ღღ◈◈★，同比增长6.13%ღღ◈◈★；游客总花费达546.08亿元ღღ◈◈★，同比增长8.04%ღღ◈◈★，旅游消费活力持续释放ღღ◈◈★。

　　伴随着85国人员入境免签ღღ◈◈★、144小时港澳地区外国旅游团入境免签ღღ◈◈★、240小时过境免签等政策落地ღღ◈◈★，今年上半年ღღ◈◈★，三亚凤凰国际机场口岸出入境人员达47.3万人次ღღ◈◈★，国际客源稳中向好ღღ◈◈★。

　　既然酒店行业仍被视作值得深耕的朝阳赛道ღღ◈◈★，又叠加三亚旅游市场国内外客流量ღღ◈◈★、消费需求双增的情况ღღ◈◈★，中铁置业为何对旗下三亚的酒管业务分割得如此坚决ღღ◈◈★，难道是其自身能力无法匹配行业需求？

　　蓝天碧海簇拥椰树白沙ღღ◈◈★，赤脚踩进温热沙粒ღღ◈◈★，痒意从脚底蔓延心间ღღ◈◈★。这份迷人的热带风情ღღ◈◈★，让海南岛制霸国内度假旅游版图多年ღღ◈◈★。

　　三亚的高端度假之路ღღ◈◈★，早在上个世纪九十年代就已起步——1996年8月ღღ◈◈★，中国首家五星级滨海型度假酒店三亚凯莱度假酒店正式开业ღღ◈◈★，不仅拉开了中国休闲度假时代的序幕ღღ◈◈★，也打开了三亚高端酒店的发展篇章ღღ◈◈★。

　　据中国旅游饭店业协会数据ღღ◈◈★，海南省现有酒店业门店数11169家ღღ◈◈★，高端酒店占比达4.27％ღღ◈◈★，位居全国第一ღღ◈◈★。作为海南高端酒店核心聚集地ღღ◈◈★，三亚贡献了大半份额ღღ◈◈★。截至2024年ღღ◈◈★，三亚开业的高端酒店已超过120家ღღ◈◈★，涵盖丽思卡尔顿ღღ◈◈★、文华东方ღღ◈◈★、瑞吉ღღ◈◈★、瑰丽等众多顶奢品牌ღღ◈◈★。

　　旅店业传奇康拉德·希尔顿曾说ღღ◈◈★：“我要使每一寸土地都生长出黄金来ღღ◈◈★。”如今ღღ◈◈★，三亚这片被高端酒店统辖的土地ღღ◈◈★，真的长出黄金了吗？

　　数据显示ღღ◈◈★，今年春节假期ღღ◈◈★，三亚高星酒店市场平均出租率（OCC）为91.6%ღღ◈◈★，与2024年春节的91.8％相比基本持平ღღ◈◈★；但平均房价（ADR）降至2713元ღღ◈◈★，同比下跌13.1%ღღ◈◈★，平均每间客房收益（RevPAR）为2485元美高梅·MGM(中国)平台网站入口ღღ◈◈★，同比下降13.3%美高梅·MGM(中国)平台网站入口ღღ◈◈★。出行需求旺盛的春节小长假ღღ◈◈★，房价却偏偏提不上来ღღ◈◈★、持续低迷ღღ◈◈★，这一现象释放的信号很直接ღღ◈◈★：三亚高星酒店似乎真的难以“挣大钱”了ღღ◈◈★。

　　另有一组以12个核心城市为样本的对比数据ღღ◈◈★，观察可发现2024年高端酒店业绩整体表现不佳ღღ◈◈★，平均RevPAR下跌5.5%ღღ◈◈★，而其中跌幅最为显著的便是三亚ღღ◈◈★，高达17.4％ღღ◈◈★。

　　中铁置业的挂牌转让并非个例ღღ◈◈★。近期ღღ◈◈★，据天津产权交易中心披露ღღ◈◈★，广西信津酒店投资合伙企业（有限合伙）拟公开转让三亚信津酒店管理有限公司（曾用名“三亚天房酒店管理有限公司”ღღ◈◈★，以下简称“三亚信津”）100%股权美高梅·MGM(中国)平台网站入口ღღ◈◈★，三亚信津正是三亚海棠湾洲际度假酒店的项目公司ღღ◈◈★。

　　这家股权待转让的酒店ღღ◈◈★，在市场上的认可度其实并不低ღღ◈◈★。打开携程的海南豪华酒店榜单ღღ◈◈★，三亚海棠湾洲际度假酒店位居第二（第一名为万宁石梅湾威斯汀度假酒店）ღღ◈◈★，1.3万用户打出4.8分的综合评分ღღ◈◈★，同时还入选了该平台2025年亲子乐园酒店全球Top100榜单ღღ◈◈★。

　　从硬件与经营来看ღღ◈◈★，酒店毗邻三亚国际免税城ღღ◈◈★，2014年开业至今已十余年ღღ◈◈★，配有295间海景客房ღღ◈◈★，设7间餐厅与酒吧ღღ◈◈★，其中包含国内首创的海洋馆餐厅ღღ◈◈★，经营特色鲜明ღღ◈◈★，在顾客中评价不俗ღღ◈◈★。

　　但好口碑的背后ღღ◈◈★，却是难以掩盖的经营压力ღღ◈◈★。财务数据方面ღღ◈◈★，2023年酒店营收2.1亿元ღღ◈◈★，却净亏近1800万元ღღ◈◈★，截至2023年底ღღ◈◈★，其所属公司资产总计19.05亿元ღღ◈◈★，负债总计16.14亿元ღღ◈◈★，所有者权益2.91亿元ღღ◈◈★。值得注意的是ღღ◈◈★，这家酒店此前已多次尝试拍卖ღღ◈◈★，均以失败告终ღღ◈◈★。

　　不止三亚海棠湾洲际度假酒店ღღ◈◈★，就连曾被郭广昌亲切比喻为“亲儿子”ღღ◈◈★、被视作复星旅文“现金奶牛”的三亚亚特兰蒂斯度假村ღღ◈◈★，也一度传出将被出售股权以减轻集团负担ღღ◈◈★。该度假村拥有国内首家七星级酒店——三亚亚特兰蒂斯酒店ღღ◈◈★。

　　自开业以来ღღ◈◈★，酒店平均房价一度走俏ღღ◈◈★，从2018年的1915元ღღ◈◈★，连年波动上涨至2022年的2440元ღღ◈◈★，逢节假日更是节节攀升ღღ◈◈★，在2023年五一假期ღღ◈◈★、2024年春节ღღ◈◈★，平均每日房价分别高达4346元ღღ◈◈★、5786元ღღ◈◈★。

　　2024 年起ღღ◈◈★，这家“现金奶牛”的房价出现明显下滑ღღ◈◈★。有三亚酒店从业者透露ღღ◈◈★，去年节假日期间ღღ◈◈★，亚特兰蒂斯酒店的最低渠道价已低至1200元/晚ღღ◈◈★，全年平均房价不足2000元ღღ◈◈★。

　　在公告中ღღ◈◈★，复星旅文也提到ღღ◈◈★，受国内旅游住宿市场供需变化影响ღღ◈◈★，为维持产品竞争力ღღ◈◈★，公司主动调整定价ღღ◈◈★，2024年上半年亚特兰蒂斯的客房平均每日房价为2043.8元ღღ◈◈★，较2023年同期下降15.1%ღღ◈◈★，而房价下跌也影响了整个项目及公司的收入与利润表现ღღ◈◈★。

　　或许正是因为盈利不及以往美高梅·MGM(中国)平台网站入口ღღ◈◈★，亚特兰蒂斯才被提上股权出售议程ღღ◈◈★。尽管最终郭广昌并未卖掉它ღღ◈◈★，但三亚高端酒店的经营困境也可从中窥出些许端倪ღღ◈◈★。

　　回望三亚高端酒店的发展轨迹ღღ◈◈★，会发现其每一步跨越都借势于政策东风ღღ◈◈★，又稳稳扎根于天赐的滨海资源美高梅·MGM(中国)平台网站入口ღღ◈◈★。

　　20世纪90年代ღღ◈◈★，三亚亚龙湾凯莱度假酒店开业ღღ◈◈★，标志三亚高星酒店发展的萌芽ღღ◈◈★。2008年至2009年ღღ◈◈★，随着海南国际旅游岛建设行动计划的启动和推进濑户朝香ღღ◈◈★，行业迎来井喷期ღღ◈◈★，悦榕庄ღღ◈◈★、文华东方等国内外知名高端酒店扎堆入驻ღღ◈◈★。

　　目前ღღ◈◈★，从亚龙湾ღღ◈◈★、海棠湾到三亚湾ღღ◈◈★，万豪ღღ◈◈★、洲际ღღ◈◈★、希尔顿等全球酒店集团旗下的高端品牌ღღ◈◈★，均已完成在三亚的布局ღღ◈◈★。未来五年濑户朝香ღღ◈◈★，瑞吉ღღ◈◈★、Wღღ◈◈★、康莱德ღღ◈◈★、洲至奢选等奢牌还将继续落子三亚湾ღღ◈◈★。尽管当前市场正面临平均房价下跌ღღ◈◈★、客房收益走低ღღ◈◈★、“以价换量”成常态的挑战ღღ◈◈★，国际品牌的布局热情似乎也并未受到影响ღღ◈◈★。

　　今年7月ღღ◈◈★，三亚海棠湾丽笙酒店被一名山西煤老板收购ღღ◈◈★；8月ღღ◈◈★，位于陵水县清水湾的美高梅度假酒店开工ღღ◈◈★，业主方海南融睿酒店管理有限公司的实控人韩虎威ღღ◈◈★，拥有内蒙古ღღ◈◈★、陕西多家煤企股权ღღ◈◈★；去年12月ღღ◈◈★，内蒙古煤老板张月胜ღღ◈◈★，通过海南骊驰咨询有限公司ღღ◈◈★，以18.49亿元拿下三亚希尔顿酒店管理权......

　　在上述两个主体积极布局的同时ღღ◈◈★，多家国有资本正从三亚酒店市场撤离ღღ◈◈★。除前文提及的中铁置业ღღ◈◈★、三亚信津挂牌转让相关资产外ღღ◈◈★，云南国资产业投资管理有限公司近期也再次推进资产出让ღღ◈◈★，拟公开转让所持三亚中兴睿海投资公司80%的股权及债权ღღ◈◈★，这已是该公司第五次尝试出让该资产ღღ◈◈★，本次挂牌价为5.82亿元ღღ◈◈★。

　　对于国企来说ღღ◈◈★，广泛投资的底层逻辑是实现国有资产的增值保值ღღ◈◈★，但现在三亚高端酒店的平均房价难以止跌ღღ◈◈★、客房收益持续减少ღღ◈◈★，酒店业务已经陷入亏损ღღ◈◈★，加上经济下行周期的影响ღღ◈◈★，这样的亏损局面中短期内很难扭转ღღ◈◈★，而且与国企的主业之间协同效应也有限ღღ◈◈★。从考核和风险控制的角度出发ღღ◈◈★，剥离非核心的亏损资产濑户朝香ღღ◈◈★、回笼资金便成为最优解ღღ◈◈★。说到底ღღ◈◈★，国企的退出ღღ◈◈★，实质是国资管理体系下ღღ◈◈★，对投资效益和战略聚焦的一次重新考量ღღ◈◈★。

　　相比之下ღღ◈◈★，像煤老板这类拥有能源背景的民营资本ღღ◈◈★，则是不同的投资逻辑ღღ◈◈★。他们依靠能源交易发家ღღ◈◈★，手握雄厚资本ღღ◈◈★，没有短期盈利压力ღღ◈◈★，更看重资产的长期稀缺性与增值潜力ღღ◈◈★。

　　对于这类投资者而言ღღ◈◈★，三亚的一线海景酒店是不可再生的资源ღღ◈◈★，再加上海南自贸港2025年全岛封关在即ღღ◈◈★，未来“零关税”ღღ◈◈★、低税率ღღ◈◈★、资金自由流动等政策红利ღღ◈◈★，蕴藏着巨大的资产升值机会ღღ◈◈★。可以说他们投资的不仅是酒店本身ღღ◈◈★，更像是一份关于自贸港未来的“看涨期权”濑户朝香ღღ◈◈★，是试图通过持有这种高端配套ღღ◈◈★，顺带提升自己在周边区域其他资产的价值ღღ◈◈★。

　　国际品牌的加码ღღ◈◈★，则反映出一种经过深思熟虑的战略调整ღღ◈◈★。一个明显的例子是不久前签约ღღ◈◈★，宣布重新回到三亚的康莱德度假酒店ღღ◈◈★。

　　与2010年以全别墅度假村形式亮相海棠湾却最终撤牌的经历不同ღღ◈◈★，此次回归ღღ◈◈★，康莱德选择了布局更有潜力的三亚湾ღღ◈◈★，并采用更符合当前市场需求的高层建筑形态ღღ◈◈★，同时注重海景与园林的整体融合设计ღღ◈◈★。这表明如今的国际品牌所求的并非简单的入驻ღღ◈◈★、扩张ღღ◈◈★，而是经过仔细研判ღღ◈◈★，一边挑选更有潜力的地段美高梅·MGM(中国)平台网站入口ღღ◈◈★，一边调整产品形态来更好地匹配市场需求ღღ◈◈★。

　　碧海蓝天依旧ღღ◈◈★，但三亚高端酒店市场的资本潮水已然转向ღღ◈◈★。这场由国企撤退ღღ◈◈★、民资进场ღღ◈◈★、国际品牌调整构成的资本大换手ღღ◈◈★，既反映了当前市场的经营压力ღღ◈◈★，也预示了在自贸港新机遇下ღღ◈◈★，三亚高端酒店业正在经历一场深刻的资产价值重估ღღ◈◈★。

　　综上ღღ◈◈★，三亚高端酒店的盈利困局ღღ◈◈★，是诸多不可抗力叠加所致ღღ◈◈★，短期间恐难有显著改善ღღ◈◈★。椰林映碧海ღღ◈◈★，三亚的度假底色从未变过ღღ◈◈★，但从国资离场ღღ◈◈★、煤老板入局ღღ◈◈★、国际品牌调整策略加码的态势来看ღღ◈◈★，其高星酒店的资本故事已进入了叙事重构的关头ღღ◈◈★。虽短期内仍将承受“不挣钱”阵痛ღღ◈◈★，但随海南自贸港政策的持续赋能ღღ◈◈★，三亚高星酒店或将焕发新的增长生机ღღ◈◈★，为国内高端度假酒店行业探索出更具可持续性的发展路径ღღ◈◈★。返回搜狐ღღ◈◈★，查看更多

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